回眸中國經(jīng)濟面臨的歷次發(fā)展契機，產(chǎn)業(yè)園區(qū)一直扮演著重要的角色。從深圳蛇口、浦東開發(fā)、長三角經(jīng)濟圈到西部大開發(fā)、一帶一路、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)，隨著國家政策的號召，資本力量的推動，城市更新的引導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)升級的呼喚，傳統(tǒng)房企、地產(chǎn)基金、實體企業(yè)等紛紛入局。當(dāng)行業(yè)中老牌的踐行者還在十字路口思索轉(zhuǎn)型時，卻已發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)這片藍海已是“輕舟已過萬重山”。筆者對2017年產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的特點與2018年的發(fā)展趨勢做一下分析，相信可以給行業(yè)內(nèi)的同仁們帶來一絲啟發(fā)。

2017年發(fā)展特點

市場主體多元化，各路諸侯紛至沓來

2017年，涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)越來越多元化，隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場利潤空間收縮，進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已被眾多房企巨頭視為重要的轉(zhuǎn)型方向之一。除了華夏幸福、天安數(shù)碼城這樣的先行者，萬科、綠地、保利、碧桂園、恒大等千億房企也紛紛布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)，豐富產(chǎn)品類型，尋找新的增長點。

資本的嗅覺一向敏銳，產(chǎn)業(yè)園區(qū)自然少不了基金的身影。一方面基金有大量的產(chǎn)業(yè)投資，這些產(chǎn)業(yè)本身需要物理形態(tài)的園區(qū)來承載，這屬于需求拉動;另一方面是隨著大資管時代到來，基金開始向多元化的資產(chǎn)管理者轉(zhuǎn)型，需要增加更多現(xiàn)金流穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，這屬于內(nèi)生拉動。當(dāng)前，華平基金、鼎輝基金、亦莊國投、星泓資本、星泓資本等眾多基金已大舉進軍產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

從產(chǎn)業(yè)鏈的角度看，實體企業(yè)位于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的上游，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求方。實體企業(yè)自帶主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，上下游產(chǎn)業(yè)資源集聚能力一流，更容易獲得地方政府青睞。目前，三一集團、華大基因、富士康、華為、海爾、玉柴集團、正大機電集團等已開始涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

合縱連橫，并購重組求新變

合縱連橫、并購重組，成為企業(yè)布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的主要方式。產(chǎn)業(yè)并購重組涌起的背后有無數(shù)個理由，或是為了開辟新疆土、或是走私有化路線，亦或者是僅僅為了鞏固市場、保持地位。2017年，是近幾年來產(chǎn)業(yè)園區(qū)大規(guī)模收并購重組集中的時間段之一，如萬科168億參與收購普洛斯、碧桂園9.26億元入股中集產(chǎn)城、泰禾17.49億元入股北科建、啟迪協(xié)信收購恒生科技園資產(chǎn)包、中投集團138億美元收購歐洲物流地產(chǎn)公司Logicor等等。無論是企業(yè)間的收并購，還是強強聯(lián)合重組，各路重量級的央企、國企、民企適時調(diào)整自身的定位，通過資源整合、互補、聯(lián)動發(fā)展，實現(xiàn)互利共贏，帶動產(chǎn)業(yè)園區(qū)的根本性創(chuàng)新和變革。

運營模式升級，輕重資產(chǎn)平衡發(fā)展

當(dāng)前，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)在重資產(chǎn)的漩渦中積重難返，傳統(tǒng)重資產(chǎn)開發(fā)模式終將后繼乏力，大家都知道加強輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)勢在必行，但一些純粹靠模式輸出的輕資產(chǎn)模式園區(qū)往往很難將主動權(quán)把握在自己手中，所以輕重資產(chǎn)的平衡發(fā)展顯得尤為重要。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心是產(chǎn)業(yè)運營與服務(wù)，無論是政府，還是企業(yè)客戶，需要的不僅是重資產(chǎn)的物理載體，也需要產(chǎn)業(yè)生態(tài)平臺和創(chuàng)業(yè)生態(tài)圈，這些體現(xiàn)在園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計、代建管理、招商運營的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)過程中，如張江高科，億達中國、啟迪協(xié)信、天安數(shù)碼、萬科、遠洋、海爾等各行業(yè)的標(biāo)桿企業(yè)，紛紛將運營模式從重地產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕重并舉，成為引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級的重要模式。

2018年發(fā)展趨勢

資本化、金融化趨勢加快

作為一個資金渴求度很高的行業(yè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資本化、金融化趨勢正在不斷加快，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一級開發(fā)、二級開發(fā)、運營的整個產(chǎn)業(yè)鏈條當(dāng)中，金融的力量不可或缺，尤其是現(xiàn)在調(diào)控政策的環(huán)境下，沒有金融的助力，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)將難以為繼，產(chǎn)業(yè)園區(qū)資本化、金融化成為尋求下一個利潤增長點的重要途徑。雖然由于先例與標(biāo)準(zhǔn)的嚴重不足，目前中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對于資本市場而言還不是一種可以量化、標(biāo)準(zhǔn)化、大規(guī)模復(fù)制的投資產(chǎn)品，但國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)有所嘗試和突破，如蘇寧云商發(fā)行國內(nèi)第一單權(quán)益型物流地產(chǎn)ABS產(chǎn)品，張江高科獲批5億元的非公開定向自貿(mào)試驗區(qū)債務(wù)融資工具。相信在2018年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在大資管時代將會進一步嘗試構(gòu)建自己獨特的估值模型和標(biāo)準(zhǔn)體系，在輸血通道的構(gòu)建上嘗試全新的融資模式。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)國際化時代來臨

當(dāng)前，“一帶一路”倡議在實施落地過程中，海外園區(qū)或?qū)⒊蔀橹袊M一步走向世界中心的紐帶和平臺。2017年5月15日，在“一帶一路”國際合作高峰論壇圓桌峰會上，指出了在實體經(jīng)濟合作方面，要大力推進經(jīng)濟走廊建設(shè)，辦好經(jīng)貿(mào)、產(chǎn)業(yè)合作園區(qū)，進一步促進投資、聚合產(chǎn)業(yè)、帶動就業(yè)，走創(chuàng)新發(fā)展之路，而國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已隨即展開海外布局，中華夏幸福在印尼、印度、越南在建產(chǎn)業(yè)新城，碧桂園在馬來西亞打造產(chǎn)業(yè)新城，綠地集團在美國打造生物科技園、張江高科在海外設(shè)立引才工作站等。

2018年，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)“走出去”的風(fēng)潮將依舊愈演愈烈，在國際化的進程中會采用雙向思路，一方面把國內(nèi)園區(qū)一些成功的建設(shè)、運營模式等推出去，把它運用到發(fā)展中國家去，起到積極的示范和帶動效應(yīng)。另一方面，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將重視跨國研發(fā)平臺、創(chuàng)新中心、國際科技孵化器的引進，集聚國際人才、資源和技術(shù)開展本地化服務(wù)，進一步提升園區(qū)的轉(zhuǎn)型升級動力。

“三商”融合發(fā)展的深化

在新的環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢就是能夠在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)做精做深、形成特色優(yōu)勢，從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的全生命周期來看，產(chǎn)業(yè)園園區(qū)的發(fā)展趨勢在于開發(fā)階段做專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，園區(qū)的開發(fā)建設(shè)講究載體建設(shè)及功能布局要貼切產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求;招商階段做專業(yè)的創(chuàng)新服務(wù)商，園區(qū)按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)生邏輯來實施創(chuàng)新服務(wù);運營階段做專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)投資商，產(chǎn)業(yè)投資是在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和創(chuàng)新服務(wù)形成有效聯(lián)動后的必然產(chǎn)物，真正可以實現(xiàn)從產(chǎn)業(yè)成長過程中賺錢，“三商”的融合發(fā)展目標(biāo)在于完成“產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)、金融”完整的閉環(huán)模式。

2018年，園區(qū)之難，難于上青天，做產(chǎn)業(yè)園區(qū)有著常人無法想象的艱難和無奈，在這個行業(yè)，沒有“小確幸”，只有苦行僧式的磨煉。但是既然選擇了做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，就只能風(fēng)雨兼程，抱著“不破樓蘭終不還”的決心，在探尋中不斷向前，不斷收獲，終有一天，遨游青天中，其樂不可言。